Koupě nemovitosti ve Španělsku je celkem snadná záležitost, ale je třeba využít služeb právní kanceláře na to zameřené, která zaručí, že vybraná nemovitost je naprosto legální (zkolaudovaná, zapsaná v katastru nemovitostí pro daný účel), nemá dluhy, není předmětem zástav apod.

Kupni proces probíhá většinou ve 3 fázích:

  • podpis počáteční rezervační smlouvy ( zaplatí se většinou mezi 3.000-6.000 €)
  • podpis  kupní smlouvy.
  • podpis zavěrečného dekteru  u notáře,

Ke koupi je nutný pouze pas, ve Španělsku se pak musí zažádat o NIE číslo (daňové identifikační číslo), ktere musi mít každý z vlastníků.

Daně a poplatky spojené s pořízením nemovitosti

Daň se u španělských realit liší podle toho, zda se jedná o novostavbu nebo starší nemovitost.

Koupě novostavby (prvonabyvatel, koupě od stavebníka nebo stavební firmy) platí kupující IVA (DPH) ve výši 10% z kupní ceny, pokud je nemovitost určená k bydlení. U garáží a komerčních nemovitostí je DPH ve výši 21%. U novostavby se neplatí daň z převodu nemovitostí.

Koupě starší nemovitosti (druhý a další prodej) platí kupující  7-10% daň z převodu nemovitosti a neplatí žádnou IVA.

Poplatek za vložení kupní smlouvy do registru nemovitostí – je odstupňován dle výše ceny nemovitosti.

Státní daň (tzv.kolek) ve výši 0,5% z kupní ceny

Notářské poplatky – kolem 1% z kupní ceny

Právní poplatky – právník není ze zákona nutný , ale doporučujeme. Poplatek  0,5-1% z kupní ceny

Běžný účet u banky

Budete potřebovat běžný účet u banky pro to, abyste mohli provést úhradu kupní ceny kupované nemovitosti, hradit poplatky společenství vlastníků, dodavatelům energií a služeb apod. V případě, že k realizaci koupě budete vyřizovat úvěr, účet bude potřeba i pro splácení splátek. Můžete využít služeb jakékoliv španělské banky, ale je vhodné si takový účet zřídit u banky, která disponuje pobočkou v blízkosti nemovitosti. Před tím, než se rozhodnete pro konrétní banku, doporučujeme prověřit poplatky, které banka účtuje pro běžné transakce, jako vkládání a výběr peněz, bankovní převody apod.

Získání NIE (daňového čísla)

Daňové identifikační číslo pro cizince (NIE) je osobním a neměnným číslem, jež slouží k identifikaci cizích daňových poplatníků. Kompetence spadá do ministerstvo vnitra. NIE klient získá za naší asistence buď ve Španělsku, nebo na konzulátu nebo ambasádě v zemi svého trvalého bydliště. Je potřeba počítat s určitou časovou náročností.

Prověření nemovitosti a sjednání podmínek koupě

Po zaplacení zálohy (rezervačního poplatku) a podepsání rezervačníhoho dokumentu by  měl majitel, či jeho právní zástupce, poskytnout straně kupující veškeré podklady, které umožní prověřit vhodnost dané koupě ze všech právních aspektů. Jde  o poměrně komplikovanou záležitost pro toho, kdo postrádá právní vědomosti týkající se místního systému. Doporučujeme proto tyto prověrky svěřit právnímu zástupci (kterého samozřejmě v daném místě zajistíme).

Je důležité zejména prověřit následujícíá:

  • že rozloha nemovitosti a skutečná zastavěnost odpovídá stavu na katastru nemovitostí
  • že prodávající strana je skutečným vlastníkem a může disponovat majetkem bez omezení
  • že zástupce prodávajícího má dostatečnou plnou moc k jeho zastupování
  • že stavba disponuje stavebním povolením, že toto bylo uděleno k výstavně toho, co se skutečně postavilo a nebylo nikdy odebráno
  • že stavba disponuje koilaudačním rozhodnutím a že toto nebylo odebráno
  • že záruky, které poskytuje developer na platby provedené v průběhu výstavby jsou postačující a v souladu s odpovídajícími právními normami
  • že v souvislosti s nemovitostí nebylo zahájeno žádné správní řízení u příslušného stavebního úřadu
  • že na nemovitosti neváznou dluhy, závazky, omezení
  • že jsou k danému datu uhrazeny všechny příslušné daně, poplatky, faktury dodavatelům
  • že společenství vlastníků je v pořádku

Podpis smlouvy – vklad do katastru nemovitostí

K podpisu kupní smlouvy běžně dochází v rozpětí 2 týdnů až měsíce od rezervace nemovitosti a zaplacení rezervační zálohy (mezi tím si klient převede prostředky na již ve spolupráci s námi založený účet ve Španělsku) . Do této platby se zahrnuje již zaplacená záloha. Při podpisu kupní smlouvy, která probíhá u notáře, kupující musí doložit, že prostředky prošly standardním bankovním převodem, což ukládá legislativa ve věci prevence proti praní špinavých peněz

Při podpisu kupní smlouvy musí být přítomen buď přímo kupující, nebo jeho právní zástupce na základě ověřené plné moci.

Od okamžiku  uzavření kupní smlouvy u notáře je nemovitost ve vlastnictví kupujícího. Je evidována v databázi katastrálního úřadu na základě podnětu o změně vlastníka přímo notářstvím. Je ovšem třeba zápis formalizovat, což spočívá v tom, že se smlouva v originále fyzicky vyzvedne z notářství, zaplatí se odpovídající honorář a relevantní daně a smlouva se předloží na katastru nemovitostí k řádnému zápisu. Pokud nemovitost není v katastru nemovitostí zapsána na jméno kupujícího, jste vlastníkem na základě kupní smlouvy, ovšem nebudete mít garance vůči třetím stranám, jež poskytuje pouze řádný zápis v katastru nemovitostí.. Přibližná délka tohoto procesu bývá v rozmezí jednoho až tří měsíců (je možné podepsat plnou moc k zastupování.).

Změny smluv s dodavateli energií a služeb

Ihned po podpisu kupní smlouvy u notáře budete mít přístup k nově koupené nemovitosti. Čeká Vás například:

  • výměna zámků (doporučujeme vyměnit zámky zejména u hlavního vstupu)
  • uzavřít smlouvu na dodávku vody a nastavit inkaso k Vašemu účtu
  • uzavřít smlouvu na dodávku energie
  • uzavřít smlouvu na pevnou telefonní linku (v případě, že je nutná k připojení zabezpečovacího systému, nebo internetového připojení
  • zaregistrovat se coby vlastník na odpovídajícím městském úřadu a zavést inkasa a platby městské daně z nemovitostí a poplatků za odvoz odpadků
  • zaregistrovat se coby vlastník u společenství vlastníků
  • zaregistrovat se coby daňový poplatník u příslušného finančníhu úřadu
  • uzavřít příslušné pojistné smlouvy

Naše kancelář a naši agenti jsou připraveni Vás provést všemi těmito úskalími tak, aby tento proces byl pro Vás co nejjednodušší a nedošlo ke zbytečným komplikacím.