Naše kancelář a naši agenti jsou připraveni Vás provést všemi těmito úskalími tak, aby tento proces byl pro Vás co nejjednodušší a nedošlo ke zbytečným komplikacím.
Koupě nemovitosti ve Španělsku je celkem snadná záležitost, ale je třeba využít služeb právní kanceláře na to zaměřené, která zaručí, že vybraná nemovitost je naprosto legální (zkolaudovaná, zapsaná v katastru nemovitostí pro daný účel), nemá dluhy, není předmětem zástav apod.
Kupni proces probíhá většinou ve 3 fázích:
podpis počáteční rezervační smlouvy ( zaplatí se většinou mezi 3.000-6.000 €)
podpis kupní smlouvy.
podpis zavěrečného dekteru u notáře,
Ke koupi je nutný pouze pas nebo OP, ve Španělsku se pak musí zažádat o NIE číslo (daňové identifikační číslo), ktere musi mít každý z vlastníků.
Daně a poplatky spojené s pořízením nemovitosti
Daň se u španělských realit liší podle toho, zda se jedná o novostavbu nebo starší nemovitost.
Koupě novostavby (prvonabyvatel, koupě od stavebníka nebo stavební firmy) platí kupující IVA (DPH) ve výši 10% z kupní ceny, pokud je nemovitost určená k bydlení. U garáží a komerčních nemovitostí je DPH ve výši 21%. U novostavby se neplatí daň z převodu nemovitostí.
Koupě starší nemovitosti (druhý a další prodej) platí kupující 7-10% daň z převodu nemovitosti a neplatí žádnou IVA. Výše této daně závisí na lokalitě, kde se nemovitost nachází. Kanárské ostrovy 7%, lokalita Costa Blanca 9%, lokalita Costa del Sol 10%.
Poplatek za vložení kupní smlouvy do registru nemovitostí – je odstupňován dle výše ceny nemovitosti.
Státní daň (tzv.kolek) ve výši 0,5% z kupní ceny
Notářské poplatky – kolem 1% z kupní ceny
Právní poplatky – právník není ze zákona nutný , ale doporučujeme. Poplatek 0,5-1% z kupní ceny
Běžný účet u banky
Budete potřebovat běžný účet u banky pro to, abyste mohli provést úhradu kupní ceny kupované nemovitosti, hradit poplatky společenství vlastníků, dodavatelům energií a služeb apod. V případě, že k realizaci koupě budete vyřizovat úvěr, účet bude potřeba i pro splácení splátek. Můžete využít služeb jakékoliv španělské banky, ale je vhodné si takový účet zřídit u banky, která disponuje pobočkou v blízkosti nemovitosti. Před tím, než se rozhodnete pro konrétní banku, doporučujeme prověřit poplatky, které banka účtuje pro běžné transakce, jako vkládání a výběr peněz, bankovní převody apod. Poslední dobou jsou už i některé české banky schopné platit tyto služby SEPA platbou inkasem z Vašeho cizoměnného účtu - můžete ověřit u své banky, zda toto nabízí. Jsme schopni Vám poradit a můžete si vybrat z několika možností.
Získání NIE (daňového čísla)
Daňové identifikační číslo pro cizince (NIE) je osobním a neměnným číslem, jež slouží k identifikaci cizích daňových poplatníků. Kompetence spadá do ministerstvo vnitra. NIE klient získá za naší asistence buď ve Španělsku, nebo na konzulátu nebo ambasádě v zemi svého trvalého bydliště. Je potřeba počítat s určitou časovou náročností.
Prověření nemovitosti a sjednání podmínek koupě
Po zaplacení zálohy (rezervačního poplatku) a podepsání rezervačníhoho dokumentu by měl majitel, či jeho právní zástupce, poskytnout straně kupující veškeré podklady, které umožní prověřit vhodnost dané koupě ze všech právních aspektů. Jde o poměrně komplikovanou záležitost pro toho, kdo postrádá právní vědomosti týkající se místního systému. Doporučujeme proto tyto prověrky svěřit právnímu zástupci (kterého samozřejmě v daném místě zajistíme).
Je důležité zejména prověřit následující:
že rozloha nemovitosti a skutečná zastavěnost odpovídá stavu na katastru nemovitostí
že prodávající strana je skutečným vlastníkem a může disponovat majetkem bez omezení
že zástupce prodávajícího má dostatečnou plnou moc k jeho zastupování
že stavba disponuje stavebním povolením, že toto bylo uděleno k výstavbě toho, co se skutečně postavilo a nebylo nikdy odebráno
že stavba disponuje kolaudačním rozhodnutím a že toto nebylo odebráno
že záruky, které poskytuje developer na platby provedené v průběhu výstavby jsou postačující a v souladu s odpovídajícími právními normami
že v souvislosti s nemovitostí nebylo zahájeno žádné správní řízení u příslušného stavebního úřadu
že na nemovitosti neváznou dluhy, závazky, omezení
že jsou k danému datu uhrazeny všechny příslušné daně, poplatky, faktury dodavatelům
že společenství vlastníků je v pořádku
Podpis smlouvy – vklad do katastru nemovitostí
K podpisu kupní smlouvy běžně dochází v rozpětí 2 týdnů až měsíce od rezervace nemovitosti a zaplacení rezervační zálohy (mezi tím si klient převede prostředky na již ve spolupráci s námi založený účet ve Španělsku) . Do této platby se zahrnuje již zaplacená záloha. Při podpisu kupní smlouvy, která probíhá u notáře, kupující musí doložit, že prostředky prošly standardním bankovním převodem, což ukládá legislativa ve věci prevence proti praní špinavých peněz.
Při podpisu kupní smlouvy musí být přítomen buď přímo kupující, nebo jeho právní zástupce na základě ověřené plné moci.
Od okamžiku uzavření kupní smlouvy se kupující stává vlastníkem nemovitosti. Jsou mu předány klíče i nemovitost. Za zapsání do katastru nemovitostí zodpovídá notář. Oficiální přepis se uskuteční do cca 3 měsíců od podpisu kupní smlouvy.