Částečné financování nemovitosti hypotékou
Pokud si chcete koupit nemovitost ve Španělsku a nemáte dostatek finančních prostředků nebo nechcete jít ze svých rezerv, může být řešením získání úvěru od bankovní instituce.
Než si vyberete, jaký typ hypotečního úvěru potřebujete a o kterou instituci se obrátit, měli byste vědět, že ve Španělsku existují banky a spořitelny, hypotéky s fixní a variabilní úrokovou sazbou, hypotéky s odkladem plateb úroků, kde platíte pouze úroky a nikoli jistinu, flexibilní hypotéky a fixní hypotéky. Proto bude v závislosti na vaší schopnosti půjčovat si a v závislosti na vašich konkrétních potřebách výhodnější zvolit jednu nebo druhou možnost.
Naprostá většina hypotečních úvěrů sjednaných ve Španělsku má variabilní úrokovou sazbu s referenčním ukazatelem EURIBOR. Ten ukazuje průměrnou úrokovou sazbu, za kterou si evropské finanční instituce navzájem půjčují. K Euriboru se připočítává diferenciální hodnota (přirážka), která se obvykle pohybuje mezi 1 a 4 %. Splátky se obvykle revidují jednou ročně a jejich výše se buď snižuje, nebo zvyšuje v závislosti na vývoji Euriboru. Hypoteční úvěry s fixní úrokovou sazbou mívají mnohem vyšší úrokovou sazbu, ale jejich hlavní výhodou je fakt, že se nemění v závislosti na výkyvech trhu.
Aby finanční instituce schválila hypotéku ve váš prospěch, je nutné prokázat vaši schopnost splácet měsíční splátky. K tomu si banka vyžádá celou řadu podpůrných dokumentů. Obecně bude banka očekávat, že vaše celkové fixní finanční výdaje nepřesáhnou 35 % vašeho čistého příjmu. Nakonec však bude výše úvěru záviset na odhadu ceny nemovitosti, který si banka sama provede. Během boomu na trhu s nemovitostmi banky běžně poskytovaly až 100 % odhadované hodnoty, ale v obdobích recese, jako je ta současná, se jedná obvykle o nižší procento. Pro nerezidenty je standardem 60–70 % ceny nemovitosti. Doporučujeme mít přibližně 50% vlastní kapitál, protože je třeba započítat i daně a poplatky ve výši přibližně 15 %.
Úroková sazba se v současnosti pohybuje mezi 3–4,5 %.
Maximální doba splatnosti úvěru bude záviset téměř výhradně na věku žadatele. Existují však banky, jejichž strategie zahrnuje předem stanovené maximální limity. Doba splatnosti se obvykle pohybuje od 10 do 25 let.
Dokumenty potřebné k žádosti o hypotéku ve Španělsku
a) Týkající se žadatele:
Vyplněný formulář žádosti
Kopie pasu
Kopie N.I.E.
Potvrzení o příjmu závislé osoby (poslední 3 měsíce, u zaměstnanců)
Roční audit včetně příjmů a roční účetní závěrky společnosti (v případě OSVČ)
Daňové přiznání za poslední zdaňovací období
Bankovní výpisy za poslední dva měsíce
b) Týkající se nemovitostí
Kopie listu vlastnictví k nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí
Doklad o již zaplacených částkách (v případě koupě v developerském projektu)
Výdaje spojené se sjednáním hypotečního úvěru ve Španělsku
Výdaje spojené se sjednáním hypotečního úvěru ve Španělsku jsou následující:
Odhad
Banka si vyžádá odhad hodnoty nemovitosti, aby ověřila návratnost úvěru. Cena takového odhadu se obvykle pohybuje kolem 400 eur u nemovitostí střední cenové kategorie a je účtována klientovi.
Poplatek za otevření účtu
Banky účtují administrativní poplatek za schválení hypotečního úvěru, jedná se o jednorázový poplatek splatný před podpisem úvěrové smlouvy.
Pojištění majetku a životní pojištění
Pojištění majetku proti totálnímu zničení (požáru) je povinné. Existuje povinná vazba pojistného plnění ve prospěch banky, aby se zajistilo, že v případě katastrofy a totálního zničení banka vymůže částku úvěru. Existují případy, kdy banka vyžaduje i životní pojištění (ačkoli to není ze zákona povinné), aby se pojistila proti možným rizikovým událostem, jako je smrt nebo trvalá invalidita.
Notářské poplatky a registrace
Smlouvy o hypotečním úvěru mají formu veřejné listiny, a proto se podepisují u notáře. Z toho vyplývá i následná nutná registrace listiny na příslušném katastru nemovitostí.
Administrativa
Banka obvykle svěřuje administrativní stránku registrace úvěru externí agentuře. Jedná se o běžnou agendu, jako je vyzvednutí úvěrové smlouvy od notáře, zaplacení příslušných daní, její předložení k zápisu na katastrálním úřadě a následné vyzvednutí dokumentu.
Pojištění nemovitosti/domácnosti
Vhodné je sjednat pojištění nemovitosti, které kryje alespoň základní běžná rizika (požár, krádež, poškození vodovodu). Ve většině případů se bude jednat o variantu dočasně nebo rekreačně obývané nemovitosti. Ani desetileté pojištění, které je pro stavební firmu povinné ze zákona a které obecně řeší případné zásadní stavební nedostatky, ani samotné společenství vlastníků jednotlivé nemovitosti uvnitř většinou nepojistí.
Pojištění je povinné v případě financování nemovitosti hypotékou. Přesto doporučujeme, i když nemovitost financujete z vlastních zdrojů, sjednat si pojištění nemovitosti proti základním rizikům a zvážit pojištění domácnosti.
Se všemi těmito otázkami vám rádi poradíme