Financování nemovitosti částečně s pomocí hypotéky

Pokud chcete koupit nemovitost ve Španělsku a nedisponujete dostatkem finančních prostředků nebo se nechcete vydat ze svých rezerv, získání půjčky od bankovní instituce může být řešením.

Dříve než si vyberete, jaký typ hypotečního úvěru potřebujete a u jaké instituce o něj požádáte, měli byste vědět, že ve Španělsku existují banky a spořitelny, hypotéky s pevným i variabilním úrokem, hypotéky s odkladem ve splácení úroků, kde pouze splácíte úrok a ne kapitál, flexibilní hypotéky i hypotéky pevné. Tudíž v závislosti na vaší schopnosti zadlužení se a v závislosti na vašich konkrétních potřebách bude výhodnější zvolit tu či onu variantu.

Absolutní většina hypotečních úvěrů, jež se uzavírají ve Španělsku, mají variabilní úrok s referenčním indikátorem EURIBOR. Tento ukazuje střední hodnotu úroku, za něž si vzájemně mezi sebou půjčují evropské finanční instituce. K Euriboru se přičítá rozdílová hodnota (navýšení), jež se běžně pohybuje mezi 1 a 4%. K revizi splátek dochází zpravidla jednou ročně a jejich výše se v závislosti na vývoji Euriboru buď snižuje nebo zvyšuje. Hypoteční úvěry s pevným úrokem mívají o poznání vyšší úrok, naopak jejich základní výhodou je skutečnost, že se nemění v závislosti na výkyvech trhu.

K tomu, aby finanční instituce schválila hypotéku ve váš prospěch, je třeba prokázat vaši schopnost hradit měsíční splátky. K tomu si banka vyžádá celou řadu podpůrné dokumentace. Všeobecně bude banka očekávat, že vaše celkové pevné finanční výdaje nepřesáhnou 35% vašich čistých příjmů. Ve finále ovšem výše úvěru bude záviset na odhadu ceny nemovitosti, který uskuteční sama banka.  Během realitního boomu zde banky poskytovaly běžně až 100% výši odhadní hodnoty, ovšem v obdobích recese jako je ta aktuální, jde zpravidla o podíl nižší, až 50%. Maximální doba splatnosti úvěru bude záviset téměř výlučně na věku žadatele. Existují ovšem banky, jejichž strategie obsahuje předem dané maximální limity. Běžně se doba splatnosti pohybuje v rozmezí 10 až 25 let.

Doklady potřebné k žádosti o hypotéku ve Španělsku

a) Související s žadatelem:

  • Vyplněný formulář žádosti
  • Kopie cestovního pasu
  • Kopie N.I.E.
  • Potvrzení o závislém příjmu (poslední 3 měsíce, pro zaměstnance)
  • Roční audit zahrnující příjmy a roční účetnictví obchodní společnosti (v případě živnostníků)
  • Daňové přiznání za poslední zdaňovací období
  • Výpisy z bankovních účtů za poslední dva měsíce

b) Související s nemovitostí

  • Kopie nabývacího titulu k nemovitosti
  • Výpis z katastru nemovitostí
  • Doklad o již zaplacených částkách (v případě koupě v developerském projektu)

Výdaje spojené se sjednáním hypotečního úvěru ve Španělsku

Výdaje spojené se sjednáním hypotečního úvěru ve Španělsku jsou následující:

Odhad

Banka si vyžádá odhad hodnoty nemovitosti s cílem prověřit návratnost úvěru. Cena takového odhadu se běžně pohybuje kolem 400 Eur
v případě nemovitostí střední cenové třídy a jde na vrub klienta.

Poplatek za otevření účtu

Banky si účtují správní poplatek za schválení hypotečního úvěru, jde o jednorázový poplatek splatný před podpisem úvěrové smlouvy.

Pojištění nemovitosti a životní pojištění

Pojištění nemovitosti proti celkovému zničení (požár) je povinné. Je zde povinná vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky s účelem zajistit, že v případě katastrofy a úplného zničení banka získá zpět půjčenou částku. Existují případy, kdy banka vyžaduje také životní pojištění (i když toto není povinné  ze zákona) s cílem pojistit případné rizikové události jako je smrt nebo trvalá invalidita.

Honorář notáře a registrace

Smlouvy na hypoteční úvěry mají formu veřejného dokumentu a tím pádem se podepisují na notářství. Z toho také vyplývá následná nutná registrace dokumentu na příslušném katastru nemovitostí.

Administrativa

Banka zpravidla pověřuje administrativní stránkou věci zápisu úvěru externí agentury. Jde o běžnou agendu jako vyzvednutí úvěrové smlouvy z notářství, zaplacení relevantních daní, předložení k zápisu na katastru a  následné vyzvednutí dokumentu.

Pojištění nemovitosti / domácnosti

Je vhodné si sjednat pojištění nemovitosti, jež pokryje alespoň základní běžná rizika (požár, krádež, škody na vodovodním zařízení). Ve většině případů půjde o variantu přechodně či rekreačně obydlené nemovitosti. Ani desetileté pojištění, jež povinně ze zákona musí mít stavební firma, a které všeobecně řeší možné zásadní stavební nedostatky, ani samotné společenství vlastníků, nemívá pojištěny individuální nemovitosti vevnitř.

Povinné pojištění je v případě financování nemovitosti pomocí hypotéky. Přesto doporučujeme i v případě, že budete financovat nemovitost z vlastních zdrojů, sjednat pojištění nemovitosti proti základním rizikům a zvážit i pojištění domácnosti.

Ve všech těchto otázkám Vám rádi poradíme, nebo Vás sjednáme schůzku s odbornými poradci.